Podstawowe metody i podejścia stosowane przy wycenie nieruchomości

Wycena nieruchomości to, biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój współczesnego rynku nieruchomości, usługa z której korzysta coraz większa grupa inwestorów. Wynika to
z faktu, że w wielu przypadkach operat szacunkowy jest niezbędny nie tylko przy określeniu wartości interesującej nas nieruchomości, ale także kwestiach związanych
z prawami dotyczącymi jej własności. Aby jednak wycena spełniała swoje zadanie musi być ona wykonana rzetelnie, przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, przy użyciu właściwych podejść i metod.

Wycena nieruchomości – podstawowe podejścia i metody

Wycena nieruchomości stanowi proces mający na celu określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej nieruchomości. W świetle przepisów prawa osobą fizyczną posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania oraz wyceny nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy, taki jak Cezary Marcinkowski Wycena nieruchomości. Warto przy tym pamiętać, że ustawa o gospodarce nieruchomościami stwarza rzeczoznawcom możliwość wyboru jednego z czterech sposobów określenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie można użyć do tego celu jednego z niżej wymienionych podejść, których wybór uzależniony jest od przyjętych rodzajów czynników, wpływających na wartość nieruchomości:

Podejście porównawcze – stosowane w praktyce najczęściej, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano przy obrocie podobnymi nieruchomościami. Dotyczy to wartości rynkowej nieruchomości, która uzyskiwana jest w przypadku, gdy istnieje rynek nieruchomości o zbliżonej charakterystyce. W podejściu porównawczym wyróżnić można następujące metody:

• porównywania parami – gdzie zestawia się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, z kolejnymi podobnymi nieruchomościami, będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, w przypadku których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości,
• korygowania średniej ceny – gdzie pod uwagę bierze się kilkanaście nieruchomości położonych w danym obszarze, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, cechy tych nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji, a następnie wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości,
• analizy statystycznej rynku - metoda ta została w praktyce przewidziana do wyceny w celu określania wartości katastralnej nieruchomości. Bierze się tu pod uwagę zbiór cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych, a do wyceny stosowane są tutaj metody w analiz statystycznych,

Podejścia dochodowe – opierające się na analizie dochodów z nieruchomości, które ona generuje lub może generować. W tym podejściu stosuje się dwie podstawowe metody:

• inwestycyjna – podstawą wyceny nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy, bądź też innych praw do nieruchomości oraz wpływy pozaczynszowe,
• zysków – gdzie dochód odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości
  w zyskach osiąganych z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metody - inwestycyjną i zysków - stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej, bądź też techniki dyskontowania strumieni dochodów.

Podejście kosztowe – stanowi jedyne podejście do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Polega ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że odpowiada ona kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. W tym przypadku oddzielnie określany jest tu koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Wyróżnia się tu następujące metody:

• odtworzenia – określająca koszty odtworzenia części składowych gruntu z użyciem tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do powstania tych części składowych,
• zastąpienia - gdzie określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie posiada wyceniana nieruchomość, lecz wykonanymi przy zastosowaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów,

Podejście mieszane – będące połączeniem podejścia dochodowego, porównawczego i kosztowego. W tym przypadku wyróżniamy następujące metody:

• pozostałościową - stosowaną gdy niezbędna jest wycena nieruchomości, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane obejmujące budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont nieruchomości,
• kosztów likwidacji – gdzie wartość nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji jego części składowych oraz powiększonemu o wartość materiałów pozostawionych po rozbiórce (w przypadku gdy mamy istnieje możliwość ich odzyskania),
• wskaźników szacunkowych gruntu - stosowana do określenia wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku danych o transakcjach rynkowych.

Wybór odpowiedniej metody

Wybór odpowiednich podejść, metod oraz technik wyceny nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego i uzależniony jest od określonych czynników. Zaliczyć do nich należy przede wszystkim:

• cel wyceny,
• rodzaj i położenie nieruchomości,
• przeznaczenie w planie miejscowym,
• stan nieruchomości,
• dostępność danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Właściwie i rzetelnie wykonana wycena wartości nieruchomości to bardzo często element niezbędny przy różnego rodzaju transakcjach kupna/sprzedaży, sprawach sądowo-administracyjnych oraz działaniach dotyczący kwestii praw własności. Dlatego też warto skorzystać z usług oferowanych przez rzeczoznawcę majątkowego, który dysponuje w tym zakresie niezbędnymi uprawnieniami, wiedzą i doświadczeniem.